□晨報記者 徐 運
  央行發文為限貸政策鬆綁,昨天,相關購房新政細則頗受關註。記者致電多家銀行,工行、交行、農行、中國銀行等均表示未出細則。不過,有傳言建設銀行已可以按照新政策來受理貸款申請,首套房貸款已還清的再購房可算首套房。昨晚,記者從建行相關部門瞭解到,的確已開始有關預受理工作,不過該負責人強調並未真正開始執行新政。
  對於新政,很多等待已久的改善型買房者還是有些失望的——即便還清貸款也沒那麼容易享受首套房貸政策,因為必須購買普通商品住房才行,而在中心城區,特別是內環內,符合現行條件的普通住宅數量已越來越少。
  貸款新政尚未正式執行
  “今天從早到晚已經有很多人來咨詢過我這個問題了。”德佑地產貸款管理部主管晏純說,整整一天他們都在與銀行方面溝通,但始終沒有得到執行新政策的答覆。從記者向工農中建交五大行瞭解的情況來看,昨天均未開始執行房貸新政。
  不過昨天一度有傳言稱建行開始執行新政,“按照新政策來受理貸款申請,首套房貸款還清再次購房算首套房。但其首套房貸利率仍維持基準利率。”記者昨天咨詢閘北、虹口等多家建行支行的貸款部門,均被告知還未執行。
  隨後記者從建行上海分行相關部門瞭解到,新政策的預受理工作的確已經開始,不過該負責人強調並未真正開始執行新政,“我們還沒看到總行的相關文件,要等到文件下發才能正式執行”。
  21世紀不動產上海銳豐貸款金融部高級經理吳婭隨後也證實了這一說法,“現在建行只是預受理符合條件的客戶,但是還沒有正式執行新政,不過本來審批也是要一段時間的,等到正式文件下來了,這部分預受理的客戶就可以享受新政優惠了”。
  小長假看房人數大增
  新政出台當天,就有買家放棄了出游計劃,準備長假期間突擊看房。在一家知名外企擔任中層管理崗位的黃先生在市區有一套房,在昆山也有房產投資,聽到這個消息後,他馬上聯繫中介要求看房。“本來我就一直想換房,現在正好有這個機會可以享受首套房的優惠,再說將來房產市場假如又重新回暖,賣家漲價就不划算了,所以趕緊先看起來。”
  據上海中原、德佑、信義等多家房產中介反映,今年“十一”長假看房人數比去年同期有所增長,各區域增長幅度在20%-50%之間,一些中介公司的業務員7天都不休息,抓緊時間帶客戶看房。“我們這裡9個人長假一共帶45組客戶看房,9月底時一個禮拜20組都不到。”鎮寧路上一家中介的經理介紹,基本上改善型和首套置業者對半開,而且看房者熱情頗高,平均一組客戶出來一次至少要看三套房。
  德佑地產副總經理劉伍洋表示,目前很多客戶都在抓緊時間看房,預計將會新增20%-30%的客戶,10月二手房市場會比上月火爆,成交量環比有望提升20%以上。
  看房客增多房東上調價格
  央行出台的房貸新政,對於購房者而言是利好,但不同類型的購房者,心態也各有不同。對於改善型需求、自有資金持有比例較大的購房者,“認貸不認房”新政的實施,使他們做決定的速度加快。對於首套剛需性人群以及需要借用銀行杠桿的置換人群、投資客則仍持觀望態度。房貸新政具體細則尚未出台,銀行的利率是否能按房貸新政執行尚未可知。因此,這部分人群仍持謹慎觀望態度。
  與此同時,賣家對於市場預期開始轉向樂觀,議價空間有所縮小,個別賣家甚至出現了跳價。如徐匯區漕溪北路匯翠花園的一套房源,掛牌價格由原來的600萬元,調整到640萬元。主要還是因為看房客的增加,使賣家對市場預期持樂觀態度,預計房價會開始上漲,故調整了掛牌價格。而位於浦東北蔡的一套通宇加東花園的房子,賣家報價由220萬元上調至225萬元,同時還價力度減小,原來可以還到210萬元,現在最低要218萬元。目前區域內的賣家心態良好,9月議價空間在8萬-10萬元,目前只有2萬-3萬元。
  部分房源價格甚至出現了“幾起幾落”。長寧某著名高檔樓盤一賣家今年5月就掛牌賣房,最初的掛牌價為1040萬元,然而幾個月無人問津,賣家心虛了,直接降價百萬元,以940萬元的價格重新掛牌。國慶前新政出台,長假期間看房人多了,價格也被重新抬了上去,經過一番“拉鋸”,最後以995萬元的價格成交。
  [提醒]
  即使買了普通住房,貸款利率也難打折
  ■上海現行的普通住宅標準2012年3月1日起開始執行,具體標準包括單套建築面積在140平方米以下;實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下;坐落於內環線以內的低於330萬元/套,內環線與外環線之間的低於200萬元/套,外環線以外的低於160萬元/套。
  對於此次的銀行貸款新政,許多購房者會忽略一個重要的關鍵詞——普通住房。央行銀監會的相關政策是這樣表達的:“對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。”也就是說,改善型家庭要購買普通住房才能享受首套房貸款的優惠。
  已有一對兒子的王先生打算在市區換購一套大三房或者四房,原本盤算著賣掉手中的房子,再還清貸款,就可以享受首套房的他,在咨詢了中介之後才發現換的房子必須要是普通住宅才行。然而在看了閘北、普陀多個樓盤的房子後,他發現要找到總價330萬元以內的合適房源幾乎是不可能的。“現在中環好一點的房子單價都要四五萬元/平方米,更不要是說內環內了,我要換大房,面積至少得在120平方米以上,總價都要五六百萬元的,肯定不可能算普通住宅。”
  從網上房地產數據來看,截至昨天,上海全市住宅新房在售83865套,其中普通住宅22311套。內環內普通住宅數量最少,僅為1257套。看上去數量還不少,但在實際買房過程中,這樣的房源往往是小戶型的商住房。二手房中普通住宅數量也不多,根據上海中原統計,內環內的普通住宅僅占其成交數量的4.6%左右,而且要麼是面積很小的學區房,要麼是房齡較大的老公房,很難滿足改善型購房者的需求。
  如果要讓更多購房者切實享受到銀行新政優惠,勢必要對普通住宅標準進行調整。9月30日下午,北京市住建委調整北京市普通住房平均交易價格。按照新標準,五環內單價不超過39600元/平方米、總價不超過468萬元的房屋,即可認定為“普通住宅”,享受稅收優惠政策。
  易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,相比2012年初,這兩年的房價已經有了一定幅度的上漲,在內環內以及中內環,符合條件的普通住宅已經越來越少,在此情況下,本市調整普通住宅標準也存在一定可能性。
  另外,許多人寄希望於新政執行後,能享受到首套房貸款7折利率,業內人士認為,這一可能性也是極小的。目前許多銀行為吸引儲戶,定期存款利率進行了一定上浮,而房貸利率執行7折的話,則有可能出現存貸款利率倒掛的現象,這顯然對銀行是不利的。因此,未來即使有7折優惠利率出現,也一定會有許多附加條件。  (原標題:建行開始按新政“預受理”房貸申請)
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